Thông Luận

Chính phủ Việt Nam vào đầu tháng 5/2023 đã gửi cho Quốc hội báo cáo giải trình dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Đáng chú ý, trong đó có dự thảo nghị quyết thay thế Nghị quyết 54 do Thành phố Hồ Chí Minh đề xuất về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển thành phố.

Ảnh minh họa chụp tại Thành phố Hồ Chí Minh năm 2021. AFP Photo

Theo đó, Thành phố Hồ Chí Minh đề xuất áp thuế bất động sản thứ hai trở lên để tránh đầu cơ.

Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường từ năm 2002 đến năm 2007, khi trả lời RFA liên quan vấn đề này hôm 10/5 cho biết ý kiến của ông :

"Về nguyên tắc tính thuế với đối với bất động sản, Thành phố Hồ Chí Minh có đưa ra quan niệm cái thứ nhất là cái đang ở. Cứ cho là như vậy, thì ta có quản lý được không ? Khi mà hiện nay có thể có nhiều người đăng ký ở chỗ này, nhưng lại thực ở chỗ khác. Vậy chúng ta phải đưa ra cách quản lý như thế nào để đánh thuế ? Ngoài ra, bất động sản thứ nhất có thể rất sang, rất rộng… Nhưng cái thứ hai thì có khi chỉ là một căn chung cư, thì cần đánh thuế vào cái nào ? Đấy là những vấn đề mọi người đang đặt ra. Tôi chỉ muốn nói, đánh thuê bất động sản là cần, vì nếu không thị trường sẽ vẫn rơi vào đầu cơ, rơi vào tích trữ bất động sản để rửa tiền, tạo ra thị trường bất động sản rất lộn xộn".

Theo Giáo sư Võ, đánh thuế là đúng, nhưng như thế nào và hệ thống quản lý có đáp ứng được không ? Bởi vì theo ông Võ, đã có rất nhiều sắc thuế Việt Nam đưa ra, nhưng hệ thống quản lý, tức cách thức quản lý của Việt Nam không đáp ứng được việc đánh thuế theo nguyên tắc ấy. Ông dẫn chứng :

"Tôi nói ví dụ khi Việt Nam chuyển từ ‘thuế chuyển quyền’ sang ‘thuế thu nhập từ chuyển quyền’ đối với tổ chức vào năm 2003 và đối với cá nhân là năm 2007. Đối với tổ chức doanh nghiệp thì có thể tính được thu nhập dựa vào sổ sách kế toán. Nhưng đối với cá nhân thì không tính được thu nhập, vì cá nhân cứ khai bậy giá trị giao dịch trên hợp đồng. Thành ra không thể đánh thuế ‘thu nhập từ chuyển quyền’ đối với cá nhân được, mà lại phải quay về thuế chuyển quyền. Đây là một ví dụ về không quản lý được, cách tính thuế dù có tiến bộ nhưng không khả thi".

Trong đề xuất gởi Bộ Kế hoạch và đầu tư, Thành phố Hồ Chí Minh trình 2 phương án. Phương án thứ nhất, thí điểm thu thuế nhà và đất ở mà người sở hữu không trực tiếp sử dụng. Phương án hai, sẽ tăng mức thu liên quan nhà đất thứ hai trở lên, cụ thể là lệ phí trước bạ khi mua, nhận chuyển nhượng ; thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên…

Phó Giáo sư Tiến sĩ Ngô Trí Long, nguyên Viện phó Viện Nghiên cứu Thị trường Giá cả, giải thích với RFA hôm 10/5/2023 :

"Trước đây Thành phố Hồ Chí Minh cũng đã đề xuất vấn đề này, cũng đã đưa qua thường vụ Quốc hội xem xét. Vì trong bối cảnh tình hình hiện nay mà bây giờ đánh thuế nhà thứ hai, thì cách đánh cũng sẽ rất khó, tính theo giá trị hay tính theo đơn vị là cái nhà ? Có thể là có ông có ba nhà, nhưng lại không bằng ông có một nhà. Mà trong bối cảnh tình hình thị trường khó khăn, cho nên có một số quan điểm đưa ra là đánh thuế bất động sản để chống đầu cơ. Mà chống đầu cơ thì ở các nước đã làm được rồi, nhưng Việt Nam thì có làm được không ? Triển khai như thế nào cũng rất khó, nếu tính theo giá trị nhà thì cũng chưa có phương cách tính một cách cụ thể. Cho nên xoay quanh chuyện đấy, hiện nay đã đưa qua thường vụ Quốc hội, nhưng phần lớn người ta không đồng tình".

Anh Chí, một người có văn phòng môi giới giao dịch bất động sản ở Sài Gòn, nói với RFA hôm 10/5 :

"Người có mua nhà nhiều thì phải chấp nhận thôi, còn mua một cái bán một cái thì không bị. Còn cái thứ hai, thứ ba thì phải đóng thuế, những tay buôn thì thấy hợp lý, họ đã tính toán phần đó. Còn những người thừa kế hoặc mua thêm cái thứ hai cũng hơi cay đắng, bực mình. Theo tình hình chung thì người ta sẽ để tên con cái, để tên người khác hoặc là ủy quyền… nhưng ủy quyền đất vẫn bị đóng thuế hai lần".

Theo Anh Chí, thị trường bất động sản đang đóng băng sẽ còn nặng nề hơn nữa nếu tính thuế bất động sản thứ hai. Anh Chí nói tiếp :

"Trung ương đang kích cầu, cố tình làm tan băng, vì có mua bán thì mới thu thuế được. Nhưng giờ mà làm mấy trò này nữa thì rất nhiều người sẽ mệt mỏi, như vậy sẽ dẫn theo sắt, thép, xi măng, sơn nước… chết theo. Rất là nguy hiểm khi đang muốn tan băng mà làm hoài chưa được. Hiện nay một căn nhà ở Sài Gòn đã xuống giá 30 đến 40%, 100 cây bây giờ còn có 60-70 cây. Đó là nói nhà bình thường, còn những người kẹt ngân hàng thì còn bị xuống nữa, khoảng 50%".

Anh Chí cho rằng, đề xuất đánh thuế bất động sản thứ hai của Thành phố Hồ Chí Minh sẽ gây nhiều tác động tiêu cực tới thị trường và khiến nhà đầu tư nản lòng.

Đây không phải là lần đầu việc đánh thuế bất động sản thứ hai được đề xuất. Vào năm 2017, Chính phủ Việt Nam cũng từng đề xuất thí điểm đánh thuế bất động sản thứ hai tại Thành phố Hồ Chí Minh, nhưng sau đó không được thông qua, một số ý kiến khi đó cho rằng vẫn còn quá sớm để đánh thuế bất động sản thứ hai.

Để tìm hiểu them về vấn đề này, RFA hôm 10/5 liên lạc Luật sư Nguyễn Văn Hậu - Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Luật gia Việt Nam và được ông cho biết, cần hoàn thiện cơ chế kiểm soát mới có thể áp thuế bất động sản thứ hai :

"Theo quan điểm của tôi, ở Việt Nam nên đánh thuế tài sản đối với người có bất động sản thứ hai nhưng không ở mà cho thuê, sẽ hợp lý hơn đánh thuế dựa vào giá trị bất động sản. Và nếu đánh thuế trên giá bán, thì vừa qua chưa ổn về mặt tiêu chí, và có nguy cơ ảnh hưởng xấu đến thị trường bất động sản. Nhưng hiện nay giá nhà đất đã lên quá cao do tình trạng đầu cơ, cho nên việc đánh thuế bất động sản sẽ phát huy rõ tác dụng trong việc kiểm soát thị trường nhà đất Việt Nam".

Tuy nhiên theo Luật sư Nguyễn Văn Hậu, để phát huy tốt chính sách này cần xem xét giá trị của bất động sản. Chỉ nên xếp những loại bất động sản thuộc loại hình nhà ở, căn hộ trung cấp, cao cấp chịu thuế bất động sản thứ hai. Ông Hậu nói tiếp :

"Trước hết, chỉ nên đưa đề xuất thuế bất động sản thứ hai vào thí điểm, để có thể đánh giá tác động kỹ càng, cũng như là có cơ sở xây dựng nhiều tiêu chí phù hợp cho việc áp dụng đề xuất này trong thực tế. Để chính sách này có hiệu quả cao, cần phải có một cơ chế tính thuế và kiểm soát toàn bộ bất động sản có mặt trên thị trường, phải có thông tin chi tiết của bất động sản cũng như là số lượng bất động sản một người đang sở hữu… để có cơ sở tính thuế minh bạch".

Luật sư Nguyễn Văn Hậu cho biết, vấn đề này dù đã được bàn nhiều, nhưng vẫn còn nhiều khó khăn và khó khả thi trong thực tế.

Nguồn : RFA, 10/05/2023